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日期：2025-07-20 04:18:32
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“听说继承爸妈的房子，要交20%的遗产税？”
面对家庭最重要的资产传承，很多人听到一些传言就特别焦虑。
其实，中国目前根本没有开征“遗产税”！但是，确实子女继承房子以后，可能涉及到20%的个人所得税。而且，不同的继承方式，涉及的税费情况也不相同。
01、破除谣言：20%“遗产税”从何而来？真相是什么？
关于征收遗产税的说法，早在17年，财政部就做了相应的回复：
换句话来说，我们还不具备征收遗产税的能力，因为一旦开证这个税，可能加剧资本外流，毕竟其他国家似乎也在讨论怎样废除这个税收。
不过，根据我国《个人所得税法》规定：财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额。
案例：
详见下图，小美继承父母的房子，100平米，20年前父母购房价格100万，小美通过赠予或继承的房子获得房产，不满足满五唯一条件（小美名下已经有一套自住房，再继承不属于唯一住宅），卖出继承的房子是，就需要缴纳40万的个税，如果符合满五唯一，就免个税。
另外，倘若卖出价和当初父母买入价格是一样的，那么就不需要缴纳这笔税费。
当然了，如果继承房产以后，将来只是自住或者出租，并不出售，也不会涉及这20%的个税。
02 、以后继承房子，哪种方式更省钱？
目前，子女继承父母的房子，有三种继承方式，赠予、法定继承、买卖过户，不同的方式，需要综合考量即时成本、未来出售成本、法律风险、操作便捷性，哪种更划算？
第一，继承（法定继承/遗嘱继承）：父母百年后的“传统路径”
适用场景：父母一方或双方去世后。
①主要流程：办理继承权公证（需所有法定继承人到场且无异议）或通过法院诉讼确认继承权 ，再凭公证书或判决书办理房产过户登记。
②即时成本（主要）：继承公证费0.5% - 1.2% （各地略有差异）。500万的房子大概公证费2.5万——6万。
如果公证处要求提供评估报告，就需要支付评估费，一般是市场价的0.1%-0.5%。
还有房产登记费，几十元；算下来，500万的房子，继承过户的费用大概六七万。
③未来出售成本：需按(出售价 - 父母原购房成本 - 合理税费) ×20% 缴纳巨额个人所得税！除非满足“满五唯一”（即持有满5年且是家庭唯一住房）可免征。这是继承方式最大的潜在“坑”！
④核心风险：如果多个兄弟姐妹，可能引发继承人之间的争夺战，尤其是未立遗嘱的情况炸。
而且，有多个子女的话，公证还要求所有人配合，如果一人反对，就可能走向诉讼，届时耗时耗力耗财。
所以，继承方式对于父母来说最省事，在世时无需操作，但是如果没有立遗嘱，就很容易导致子女因遗产继承陷入纠纷。
第二，赠与过户：父母在世时的“无偿给予”
适合父母在世时，想直接将房产过户给子女（可指定一人或多人）。
①主要流程：父母生前签订赠与合同 ，然后办理赠与公证，再缴纳税费，最后办理过户登记。
②即时成本：契税、公证费、印花税，500万的房子，赠予过户，成本也要6-7万。
③未来出售成本（同继承的“坑”！）子女未来出售受赠房产，计算个税时，“原值”认定为0（或者可以提供父母当年购买房子的原购房发票，但是一般时过境迁，发票找到都很难）
这意味着几乎要按出售价 × 20% 缴纳个税！除非满足“满五唯一”可免征。否则税负比继承方式可能更重！
④核心风险：不是满五唯一，未来出售个税极高。
父母丧失财产控制权，一旦完成赠与过户，父母即失去房屋产权，存在子女不孝或擅自处置的风险。
婚姻风险：如果受赠子女已婚，除非赠予合同里明确“只赠与子女一方”，否则视为夫妻共同财产。
第三，买卖：最不像“亲情”却可能最省钱的“神操作”
适合父母在世时，以交易形式将房产“卖给”子女。
①主要流程：和普通买卖同样，只要签订房屋买卖合同 ，办理网签并缴纳税费 ，就可以办理过户登记。
②即时成本：涉及契税、增值税及附加，还有20%个税（如果父母父母持有房子符合满五唯一，免征，否则按差额征收）500万房产，总费用约5万-15万。
③未来出售成本：按照正常的市场买卖成本，如果房价上涨的差额相对较小，税负远低于继承或赠与来的房子。
④采取买卖过户的风险和注意事项：首先，要签订真实买卖合同，明确合理成交价，如果签阴阳合同做低成交价，可能面临法律风险！
其次，子女需要将房款通过银行转账支付给父母，并保留凭证。父母收到钱以后可选择赠还给子女，或用于自己养老。
值得一提的是，买卖过户，是三种过户方式中，未来子女出售时税负最轻，法律纠纷最少的。
做个总结：
①父母健在，房产“满五唯一”，可以选择买卖过户！这种方式，综合成本最低、未来税负最轻。
②父母健在，房产不满五或不唯一，
急需要过户，可以考虑赠予过户，这种方式，当前免个税，将来出售税负较重。
如果可以等，就等到满五以后再买卖过户，可以节省大笔增值税和个税。
③父母已去世： 只能走继承（或遗赠）。最好提前立遗嘱。
④如果父母想将房子指定给某人：
父母健在，选买卖过户
如果无法买卖过户，就签订赠与合同并公证，指定赠与一人（需配偶同意）。
如果父母想去世以后再安排，一定要立遗嘱。
（文中图片来源于网络，侵删）
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